Zuletzt aktualisiert am 6. Oktober 2026
Die Vermietung einer Ferienwohnung ist im Regelfall keine gewerbliche Tätigkeit, sondern gilt als private Vermögensverwaltung. Sie wird erst dann gewerblich, wenn zusätzliche Serviceleistungen angeboten werden, mehrere Wohnungen wie in einem Hotel betrieben werden oder eine hotelmäßige Organisation vorliegt.
Ist eine Ferienwohnung privat oder gewerblich?
Die Vermietung einer Ferienwohnung ist im Regelfall privat (als Vermögensverwaltung), kann aber unter bestimmten Bedingungen als gewerblich eingestuft werden. Entscheidend sind dabei das Ausmaß der Dienstleistungen, die Anzahl der Objekte und die Art der Organisation.
Sind Ferienwohnungen Gewerbeimmobilien?
Wenn die Vermietung der Ferienwohnung regelmäßig und auf Dauer angelegt ist, kann dies als gewerblich betrachtet werden. Eine gelegentliche Vermietung ohne feste Wiederholungsabsicht gilt in der Regel nicht als Gewerbe.
Ist die Vermietung von Ferienwohnungen gewerbesteuerpflichtig?
Da der gewerbliche Vermieter von Ferienwohnungen steuerlich einen Gewerbebetrieb unterhält, ist er anders als bei der schlichten Vermögensverwaltung gewerbesteuerpflichtig. Er muss – neben der Einkommen- und Umsatzsteuererklärung – auch eine Gewerbesteuererklärung abgeben.
Ist eine Ferienwohnung ein nicht störender Gewerbebetrieb?
Ja, nach § 13a der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gilt eine Ferienwohnung im Baurecht in der Regel als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb oder als Betrieb des Beherbergungsgewerbes.
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Wann ist eine Ferienwohnung ein Gewerbe?
In der Regel ist die Vermietung einer Ferienwohnung keine gewerbliche Betätigung. Wenn Sie aber die Vermietung mit der klaren Absicht betreiben Gewinn zu erzielen, kann diese Tätigkeit als Gewerbe eingestuft werden. Ab einem jährlichen Ertrag von 24.500 € entsteht eine Gewerbesteuerpflicht.
Ist eine Ferienwohnung ein stilles Gewerbe?
Die Vermietung einer Ferienwohnung ist im Regelfall keine gewerbliche Betätigung, weil die Vermietung i. d. R. über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nicht hinausgeht.
Wie versteuert man Einnahmen aus einer Ferienwohnung?
Einnahmen aus einer Ferienwohnung versteuern Sie in Deutschland vor allem über die Einkommensteuer (Anlage V) und gegebenenfalls über die Umsatzsteuer, wobei Sie Einnahmen beim Finanzamt angeben und Werbungskosten abziehen können.
Was bleibt von 1000 Euro Mieteinnahmen?
Von 1.000 Euro monatlichen Mieteinnahmen bleiben nach Abzug von Werbungskosten (wie Abschreibung, Zinsen und Instandhaltung) und der persönlichen Einkommensteuer oft etwa 500 bis 800 Euro übrig. Der genaue Betrag hängt stark von Ihren persönlichen Kosten und Ihrem Gesamteinkommen ab.
Was muss ich beachten, wenn ich eine Ferienwohnung vermiete?
Beim Vermieten einer Ferienwohnung müssen Sie rechtliche, steuerliche und organisatorische Regeln beachten. Dazu gehören die Prüfung von Gesetzen bei der Gemeinde (wie ein Zweckentfremdungsverbot), die Anmeldung beim Finanzamt, eine passende Haftpflicht- und Gebäudeversicherung sowie die Vorbereitung der Ausstattung und des Mietvertrags.
Muss ich meine Ferienwohnung beim Finanzamt anmelden?
Ja, Sie müssen Ihre Einnahmen beim Finanzamt versteuern, aber eine formlose "Anmeldung" der Wohnung im Voraus ist meist nicht nötig. Die steuerliche Erfassung erfolgt entweder direkt über Ihre Einkommensteuererklärung (Anlage V) oder – bei gewerblicher Prägung oder Zusatzleistungen – über einen steuerlichen Erfassungsbogen. Zudem melden Portale wie Airbnb Ihre Umsätze automatisch an das Finanzamt.
Sind Ferienwohnungen Wohn- oder Gewerbeimmobilien?
Dies ist der häufigste Irrtum bei der Besteuerung von Ferienwohnungen. Ferienwohnungen werden in England und Nordirland für Zwecke der Grunderwerbsteuer (Stamp Duty Land Tax, SDLT) wie Wohnimmobilien behandelt – sie gelten nicht als Gewerbeimmobilien.
Wann ist private Vermietung gewerblich?
Eine private Vermietung wird dann gewerblich, wenn zusätzliche Serviceleistungen wie im Hotel angeboten werden, extrem häufige Mieterwechsel mit hohem organisatorischen Aufwand stattfinden oder die Grenze der bloßen Vermögensverwaltung überschritten wird.
Was besagt die 10-Jahres-Regel für Ferienwohnungen?
Um das Zertifikat zu erhalten, müssen Sie nachweisen, dass die Immobilie seit über 10 Jahren vor der Antragstellung ausschließlich als Ferienwohnung genutzt wurde, dass sich diese Nutzung in diesem Zeitraum nicht intensiviert oder erhöht hat und dass keine formellen Maßnahmen zur Durchsetzung der Nutzungsbestimmungen ergriffen wurden.
Wie viele Tage kann man eine Ferienwohnung vermieten?
Grundsätzlich kann eine echte Ferienwohnung 365 Tage im Jahr vermietet werden, sofern sie als solche gewidmet ist. In vielen deutschen Städten mit Wohnungsnot limitieren Zweckentfremdungsverbote jedoch die Vermietung des eigenen Hauptwohnsitzes (z. B. in Berlin auf 90 Tage, in München oft auf 8 Wochen pro Jahr), während reine Ferienimmobilien in Tourismusgebieten unbegrenzt vermietbar sind.
Bin ich als Vermieter gewerblich?
Nein, die normale Vermietung von Wohnraum oder Grundstücken ist in der Regel kein Gewerbe, sondern private Vermögensverwaltung. Sie müssen dafür kein Gewerbe anmelden und zahlen keine Gewerbesteuer. Die Einnahmen werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung angegeben.
Wann sind Ferienwohnungen gewerblich?
Die Vermietung einer Ferienwohnung gilt als gewerblich, wenn Sie zusätzliche hotelähnliche Leistungen anbieten, mehrere Einheiten professionell betreiben oder einen sehr hohen Umsatz erzielen. Es gibt keinen festen Stichtag, sondern es kommt auf das Gesamtbild an.
Wie viel Steuern muss man für eine Ferienwohnung bezahlen?
Für die Vermietung einer Ferienwohnung gelten je nach Art der Leistung und des Gesamtumsatzes unterschiedliche Steuersätze: 7% Umsatzsteuer für die reine Übernachtung, 19% für Zusatzleistungen und 0% (befreit) für Kleinunternehmer oder bei Langzeitvermietung. Zusätzlich fällt auf den Gewinn die persönliche Einkommensteuer an.
Was prüft das Finanzamt bei Vermietung?
Das Finanzamt prüft bei einer Vermietung in der Einkommensteuererklärung (Anlage V) vor allem, ob die Mieteinnahmen vollständig angegeben und die geltend gemachten Ausgaben (Werbungskosten) rechtlich zulässig sind. Ein besonderer Fokus liegt dabei auf der Miethöhe bei Angehörigen, dauerhaften Verlusten sowie großen Renovierungskosten.
Wie viel Miete im Monat ist steuerfrei?
Ist Ihr Jahreseinkommen, das Sie durch Ihre Mieteinnahmen und Ihre sämtlichen anderen Einkünfte erzielen, kleiner als dieser Betrag, müssen Sie dafür keine Steuern zahlen. Bei einer Einzelveranlagung liegt der Grundfreibetrag ab 2026 bei 12.348 Euro pro Person und Jahr.
Wie viel bleibt mir als Vermieter von der Miete?
Von der Kaltmiete bleiben Ihnen nach Abzug von laufenden Kosten, Steuern und Rücklagen meist etwa 30 bis 50 Prozent als echter, nettosparender Gewinn übrig – es sei denn, die Immobilie ist noch nicht abbezahlt, dann kann der Überschuss zunächst bei Null oder im Minus liegen.
Wann müssen Mieteinnahmen nicht versteuert werden?
Mieteinnahmen müssen nicht versteuert werden, wenn das gesamte jährliche Einkommen unter dem Grundfreibetrag liegt (2026: 12.348 Euro), die Einnahmen die Freigrenze von 1.000 Euro nicht überschreiten oder hohe Werbungskosten den Gewinn auf null oder weniger reduzieren.
Wie kann ich mit einer Ferienwohnung Steuern sparen?
Den größten Steuervorteil einer Ferienwohnung bietet die Verrechnung von Werbungskosten. Wenn Sie die Immobilie an Feriengäste vermieten, können Sie laufende Kosten, Zinsen und den Wertverlust des Gebäudes (Abschreibung) steuermindernd geltend machen. Voraussetzung ist jedoch, dass Sie eine steuerliche Gewinnerzielungsabsicht nachweisen.
Was muss ich beachten, wenn ich eine Ferienwohnung vermieten will?
Wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten möchten, müssen Sie rechtliche Vorgaben wie Wohnraumschutzgesetze und die Erlaubnis des Eigentümers bzw. der Hausverwaltung prüfen, steuerliche Pflichten für Einnahmen beachten, und organisatorische Aufgaben wie Reinigung, Versicherungen sowie eine ansprechende Ausstattung sicherstellen.
Wie viel Geld kann man mit einer Ferienwohnung verdienen?
Mit einer Ferienwohnung lässt sich ein Bruttoumsatz von etwa 1.500 bis 4.000 Euro pro Monat erzielen, wovon nach Abzug aller Kosten oft ein Nettogewinn von 30 bis 50 Prozent übrig bleibt. Der genaue Verdienst hängt stark von der Lage, der Auslastung und den laufenden Kosten ab.